Trong quá trình xây dựng nhà ở hoặc các công trình dân dụng, tính diện tích xây dựng phần thô là bước vô cùng quan trọng giúp chủ đầu tư xác định được tổng chi phí cần thiết để chuẩn bị ngân sách một cách hợp lý. Đây là cơ sở để nhà thầu và chủ đầu tư ký kết hợp đồng thi công minh bạch, hạn chế phát sinh chi phí về sau.

Tại sao cần hiểu rõ cách tính diện tích xây dựng phần thô?

Phần thô là giai đoạn nền tảng trong xây dựng bao gồm móng, khung, tường, sàn, mái… Việc tính diện tích đúng sẽ giúp bạn:

  • Biết được tổng khối lượng thi công phần thô.
  • Dự trù chi phí xây dựng sát thực tế.
  • Dễ dàng giám sát tiến độ và chất lượng công trình.
  • Đàm phán công bằng với nhà thầu dựa trên đơn giá xây dựng phần thô/m².

Theo quy định và thực tế trong ngành xây dựng hiện nay, cách tính diện tích xây dựng phần thô được áp dụng theo từng khu vực cụ thể như tầng hầm, móng và phần thân nhà. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết cho từng phần.

1. Cách tính diện tích xây dựng phần thô tầng hầm

Tầng hầm là khu vực cần nhiều chi phí và kỹ thuật thi công, đặc biệt khi phải đổ bê tông cốt thép. Tùy theo chiều cao của tầng hầm mà tỷ lệ diện tích được tính sẽ khác nhau:

  • Vách tầng hầm có độ cao 1.5m đến 2m: tính 150% diện tích.
  • Vách tầng hầm cao từ 2m đến 2.5m: tính 170% diện tích.
  • Vách tầng hầm từ 2.5m đến 3m: tính 200% diện tích.
  • Nếu vách tầng hầm trên 3m: tính theo thực tế bản vẽ thiết kế.

Lưu ý: Diện tích tầng hầm được nhân với hệ số tương ứng không chỉ do chiều cao mà còn do chi phí thi công, vật tư, và kỹ thuật phức tạp đi kèm.

2. Cách tính diện tích xây dựng phần thô móng nhà

Phần móng là nền tảng chịu lực chính cho toàn bộ ngôi nhà. Tùy vào loại móng sử dụng, cách tính diện tích phần thô cũng khác nhau:

  • Móng băng:
    • Nếu không đổ sàn BTCT: tính 50% diện tích tầng trệt.
    • Nếu có đổ sàn BTCT: tính 65% diện tích tầng trệt.
  • Móng bè: tính 70% diện tích tầng trệt.
  • Móng đài cọc hoặc móng đơn:
    • Không đổ sàn BTCT: tính 30% diện tích tầng trệt.
    • Có đổ sàn BTCT: tính 45% diện tích tầng trệt.
    • Lưu ý: chi phí ép cọc sẽ do chủ đầu tư chi trả riêng.

3. Cách tính diện tích xây dựng phần thô phần thân nhà

Phần thân nhà bao gồm các tầng nổi và sân thượng, được tính như sau:

  • Diện tích bên trong nhà, ban công (các tầng trệt, lửng, lầu 1, lầu 2,… và sân thượng có mái che): tính 100% diện tích.
  • Khu vực không có mái che (sân thượng không mái, sân phơi, mái BTCT, lam BTCT…): tính 50% diện tích.

Cách tính này phản ánh đúng khối lượng thi công và chi phí vật tư thực tế, từ đó đảm bảo công bằng cho cả chủ đầu tư và nhà thầu.

4. Cách tính diện tích xây dựng phần thô mái nhà

Mái nhà là phần che chắn quan trọng trong kết cấu của toàn bộ công trình, ảnh hưởng đến khả năng chống nắng, chống thấm và độ bền lâu dài. Vì vậy, việc tính diện tích xây dựng phần thô cho phần mái cần dựa trên vật liệu, kết cấu và cách thi công cụ thể.

  • Mái bê tông cốt thép (mái đổ bằng): nếu không lát gạch, tính 50% diện tích; nếu có lát gạch, tính 70% diện tích. Trường hợp tường chắn mái có chiều cao trên 0,5m, phần diện tích này sẽ được tính theo thực tế bản vẽ.
  • Mái tôn: Tính 30% diện tích theo mặt nghiêng, bao gồm toàn bộ phần xà gồ sắt hộp và tôn lợp. Đây là loại mái có chi phí thi công thấp, thường được sử dụng ở các công trình đơn giản hoặc khu phụ trợ.
  • Mái ngói kèo sắt hộp mạ kẽm hoặc hệ dàn thép mạ hợp kim nhôm kẽm: Tính 70% diện tích theo mặt nghiêng. Hệ thống mái này được sử dụng phổ biến trong các mẫu nhà truyền thống kết hợp hiện đại.
  • Mái ngói đổ bê tông cốt thép (BTCT): Tính 100% diện tích theo mặt nghiêng. Đây là loại mái có kết cấu kiên cố nhất và thi công phức tạp nhất, phù hợp cho các biệt thự, nhà phố cao cấp.

Việc xác định diện tích phần mái đúng cách giúp chủ đầu tư có cái nhìn rõ hơn về chi phí xây dựng cũng như khối lượng vật tư sử dụng, từ đó đưa ra lựa chọn tối ưu về thiết kế và ngân sách.

5. Cách tính diện tích xây dựng phần thô sân vườn, sân trước – sân sau và ô thông tầng

Ngoài phần nhà chính, những khu vực như sân vườn, sân thượng, ô thông tầng… cũng được tính vào diện tích xây dựng khi lập dự toán phần thô.

  • Sân trước và sân sau: Nếu chỉ là sân lát gạch thông thường, tính 50% giá xây dựng phần thô. Tuy nhiên, nếu có phần móng, đài cọc, đà kiềng, sàn đan sắt đổ bê tông thì sẽ được tính 100% diện tích, tương đương với khu vực sàn nhà trong công trình.
  • Cổng và tường rào biệt thự: Đây là hạng mục được tính riêng, không gộp vào sân. Cần bóc tách rõ khi lập bảng chi phí để tránh hiểu lầm giữa chủ đầu tư và đơn vị thi công.
  • Ô thông tầng (giếng trời, lỗ thông thoáng):
    • Nếu ô trống dưới 8m², tính 100% diện tích.
    • Nếu ô trống trên 8m², tính 50% diện tích.

Phần diện tích này tuy nhỏ nhưng ảnh hưởng lớn đến công năng, ánh sáng, thông gió tự nhiên cho công trình. Vì vậy, tính diện tích xây dựng phần thô một cách rõ ràng ở các khu vực này sẽ giúp tránh sai sót và đảm bảo sự minh bạch giữa các bên liên quan.

Tổng kết

Như vậy, việc tính diện tích xây dựng phần thô là một bước không thể bỏ qua để đảm bảo hiệu quả tài chính và kỹ thuật cho công trình xây dựng. Cần áp dụng đúng phương pháp tính theo từng hạng mục như tầng hầm, móng, thân nhà để tránh sai lệch chi phí.

Trước khi ký kết hợp đồng, chủ đầu tư nên yêu cầu nhà thầu minh bạch phương thức tính diện tích, đơn giá xây dựng phần thô, và những điều khoản liên quan đến thay đổi thiết kế (nếu có). Việc nắm rõ cách tính diện tích xây dựng phần thô giúp bạn chủ động hơn trong quá trình thi công và tiết kiệm đáng kể chi phí phát sinh.